房地產行業：地產新模式與城改助力建設宜居城市

事件：2025年7月14日-15日，中央城市工作會議指出我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段；會議部署城市工作7個方面的重點任務，其中提到加快房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造等內容。

城鎮化轉向穩定發展期：此次城市工作會議指出我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效的階段。城鎮化進程持續推進，城鎮化歷經快速增長。2024年，我國城鎮化率已達到67%，較2017年60.24%進一步提高6.76pct，近十年城鎮化率提高11.25pct。

再提房地產發展新模式：此次城市工作會議部署7個方面的重點任務，其中在“著力建設舒適便利的宜居城市”中，提到“加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造”?！胺康禺a發展新模式”有望通過如下層面實現。在機制上，我們認為房地產有望轉向“人、房、地、錢”等要素聯動新機制，即根據人口實際居住需求供應相應住房，如根據人口結構和家庭戶規模適當增加改善住房的供應。在房屋的供應上，住房供應體系有望得到優化和完善，即保障性住房（其中包含保障性租賃住房等）與商品房并行的模式。在房屋管理上，房地產全過程監管或將優化，商品房預售資金監管有望強化。

城改建設宜居城市：在“穩步推進城中村和危舊房改造”層面，2024年10月住建部提出新增100萬套城中村改造和危舊房改造，隨后逐漸將實施城中村改造的城市范圍擴大至300多個城市。城中村具有居住環境相對較差、人口密度相對較大的特點。因此，城中村改造有望改善居民的居住條件，對于城市的宜居性、舒適性起到一定作用。我們認為城中村改造和危舊房改造有望進一步推進，若配套相應的貨幣化安置方案，則對應的住房需求有望進一步釋放。

投資建議：我國城鎮化已轉向穩定發展期，2024年我國城鎮化率達到67%，城鎮化進程已歷經快速增長的階段，城市發展轉向存量提質增效為主的階段。

在建設宜居城市上，房地產發展新模式和城改與危舊房改造再次被提及。我們在政策效果逐漸展現的基礎上，行業估值或迎來整體修復，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區域高市占率的優勢實現運營改善，并通過估值修復實現整體的β機會。我們看好：招商蛇口、保利發展、華潤萬象生活、濱江集團、新城控股、招商積余、龍湖集團；建議關注：1）優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2）優質物管：綠城服務；3）優質商業：恒隆地產；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。

風險提示：宏觀經濟不及預期的風險；房價大幅波動的風險；人口不及預期的風險；城鎮化發展不及預期的風險；物價大幅波動的風險；政策推進和實施不及預期的風險；房屋銷售不及預期的風險；房地產投資不及預期的風險。

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轉自中國銀河證券股份有限公司 研究員：胡孝宇