對《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》物業相關內容的點評：積極發展服務消費 物管社區增值空間廣闊

事件：中共中央、國務院印發擴內需綱要，積極發展服務消費，提升社區服務質量12 月14 日，據新華社報道，中共中央、國務院印發了《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035 年）》，其中提到“積極發展服務消費。增加養老育幼服務消費。加快健全居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系，增加普惠托育供給，發展集中管理運營的社區托育服務”、“深化家政服務業提質擴容‘領跑者’行動。

提升家政服務和培訓質量，推動社會化職業技能等級認定，加強家政從業人員職業風險保障。推進家政進社區，構建24 小時全生活鏈服務體系”、“提高社區公共服務水平。構建公共服務、便民利民服務、志愿互助服務相結合的社區服務體系，增強社區服務功能，引導社會力量參與社區服務供給，持續提升社區服務質量，提高社區服務智能化水平。支持家政、養老、托幼、物業等業態融合創新”等內容。

點評：物業屬于服務消費范疇，政策指引發展路徑清晰，成長空間廣闊1）物業屬于服務消費范疇。我國第三產業迅速發展，居民消費逐漸由物質型消費轉向服務型消費，物業貼近業主，天然具備服務場景，隨著居民服務消費意識增強，對美好社區生活的需求逐步釋放，物業有望進一步挖掘社區服務消費大藍海市場。

2）物業服務企業在社區增值業務方面持續發力，業務模式多樣。物業企業提供多樣化增值服務，包括家裝美居、團餐、家政上門、優選商品直購等，多數物業企業打造了成熟的商業模式和品牌，如碧桂園服務鳳凰到家、智享樓下，新城悅服務“物業+團餐”、新橙社，綠城服務綠城嚴選等。近年物業企業社區增值業務營收保持高速增長趨勢，2021 年同比增長70.3%，營收占比由2018 年10.7%提升至2021 年15.3%。

3）本次擴內需綱要為行業社區增值業務發展提供清晰路徑指引和有力支持。我們在20221128 發布的報告《風險因子緩釋，發展路徑漸明——房地產行業（物業服務）2023 年度投資策略》中明確提出行業三大增長驅動：1、城鎮化發展著力點由“量”向“質”轉變，蘊藏養老、幼托、社區服務、城市服務等領域投資機會；2、第三產業重要性、占比提升；3、物管滲透率持續提升。我們提出三大發展新路徑：

養老、舊改、科技。通過海外對標，我們認為“社區增值服務的滲透率和單位產值提升空間較大”，同時我們判斷“社區增值業務有望隨居民消費復蘇而反彈”，我們認為物業基本面穩健，當前物管行業在時間與空間維度上都具備較高投資價值。

投資建議：物管行業定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業水平/疫情常態化防控/社區養老托幼/智慧社區建設/老舊小區改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。投資建議三條主線：

1）“估值修復”：重點關注房地產行業流動性回暖、民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降。推薦碧桂園服務、新城悅服務，建議關注金科服務、世茂服務、融創服務、建業新生活。

2）“獨立發展”：關注第三方拓展能力較強的物管公司，第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力，推薦綠城服務，建議關注旭輝永升服務，雅生活服務；品牌力強，第三方拓展競爭優勢明顯的公司，建議關注萬物云。

3）“穩健國企”：持續看好國企物管公司的穩健發展和低風險帶來的估值溢價。

推薦保利物業、中海物業，建議關注華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務、金茂服務、越秀服務、建發物業。

風險分析：人工成本快速提升風險，第三方外拓競爭加劇風險，增值服務拓展風險，關聯方依賴風險，外包業務質量風險。

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轉自光大證券股份有限公司 研究員：何緬南