2020年中國學校物業服務行業發展規模及經營收入分析：管理規模持續擴張[圖]

    隨著學校后勤社會化的不斷推進，學校物業得到了長足的發展，學校物業足量、穩定、可持續的市場空間吸引越來越多的物業服務企業進入學校物業市場。2020年，PMDI100學校物業發展指數為53.7，較2019年增加10.4個點，2015-2020年復合增長率為43.81%，發展指數穩步提升。

2015-2020年PMDI100學校物業發展指數走勢

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    一、學校物業管理規模

    2020年，500強企業中有342家企業涉足學校物業服務，占比68.4%，較2019年增加14家；500強企業學校物業管理項目約6101個，較2019年增加約804個；平均管理項目數約18個，較2019年增加2個；500強企業學校物業總管理面積達8.9億平方米，同比增加15.52%；平均管理面積約260.39萬平方米，同比增長10.86%；單位項目貢獻面積約14.6萬平方米。

2019-2020年500強企業學校物業管理規模

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    2020年，500強中涉足學校物業服務的企業平均管理規模約為260.39萬平方米，約74.27%的企業學校管理規模在200萬平方米以下，較去年降低2.26個百分點；約12%的企業學校管理規模在500萬平方米以上，較去年提升0.42個百分點；約5.26%的企業學校管理規模大于1000萬平方米，較去年提升0.38個百分點。

2019-2020年500強布局學校物業的企業管理面積分布

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    相關報告：智研咨詢發布的《2022-2028年中國物業服務行業市場全景評估及發展前景展望報告》

    從城市分布上來看，500強企業管理的學校物業項目中，分布在一線城市的管理面積約1.15億平方米，占學校物業總管理面積的12.87%，較去年下降1.46個百分點；二線城市管理面積約4.64億平方米，占學校物業總管理面積的52.09%，較去年下降0.3個百分點；三四線城市管理面積約3.12億平方米，占學校物業總管理面積的35.04%，較去年增加1.77個百分點。

2019-2020年500強企業學校物業不同城市級別管理面積占比

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    從項目來源看，500強企業管理的學校物業項目中，來自承接所屬或合作開發商的項目占比為31.58%，來自外拓第三方的項目占比為68.42%；來自外拓第三方的項目管理面積占比達到65.64%，來自承接所屬或合作開發商的項目管理面積占比34.36%。

2020年500強企業學校物業項目及面積占比

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    百強企業積極布局學校物業市場，成效顯著。2020年，百強企業中有86家布局學校物業，較上年增加2家，占比86%，較上年提升2.0個百分點。

2012-2020年百強企業布局學校物業企業數量占比

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    百強企業管理的學校物業項目數為3074個，較去年增加274個；平均管理項目數為36個，較去年增加3個。百強企業管理的學校物業面積約為6.01億平方米，同比增加25.68%；管理面積均值約699萬平方米，同比增長22.75%。

2015-2020年百強企業學校物業管理規模均值分布

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    2020年，百強企業管理的學校物業面積占百強企業總管理規模的比例為5.91%，較上年提升0.62個百分點；百強企業管理的學校物業面積占行業總管理規模的比例為1.82%，較上年增加0.28個百分點，百強企業學校物業的市場份額進―步提升。

2015-2020年百強學校物業管理面積及市場份額

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    從項目來源看，2020年百強企業管理的學校物業項目中，來自承接所屬或合作開發商的項目占比為23.72%，來自外拓第三方的項目占比為76.28%；百強企業學校物業的管理面積中，來自外拓第三方的面積占比72.24%，來自承接所屬或合作開發商的面積占比27.76%。

2020年百強企業學校物業按來源劃分的項目及面積占比

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    2020年，百強企業和500 強企業學校物業管理面積分別為6.01億平方米和8.91億平方米，500強企業學校物業管理面積中有67.5%集中在百強企業，較去年提升5.42個百分點，占比逐年遞增；其他企業占比32.5%。

2018-2020年百強企業學校物業管理面積在500強企業學校物業管理面積中的占比

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    在運營效率方面，2020年，百強企業學校物業單位項目貢獻面積達19.55萬平方米，較上年增加2.47萬平方米，同比增長14.47%，高于500強企業學校物業單位項目貢獻面積14.60萬平方米，百強企業單位項目貢獻面積提升顯著。

2015-2020年百強學校物業單位項目貢獻面積情況

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    二、學校物業經營績效

    2020年，500強企業學校物業費收入166.17億元，同比增加15.4%，均值為4858.89萬元，同比增加10.67%；500強企業學校物業服務收入在500強企業物業服務總收入和物業管理行業總收入中占比分別為5.45%和1.41%，均較去年提升0.04個百分點；500強企業學校物業單位項目創收約272.37萬元，較去年有輕微上漲；單位面積創收約18.66萬元，較去年下降0.17個百分點。

2019-2020年500強企業學校物業管理規模

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    從500強企業學校物業費收入層次分布上看，有79.53%的企業學校物業費收入在5000萬元以下，較2019年減少1.57個百分點；學校物業費收入超過1億元的企業占比約11.70%，較上年增加0.72個百分點，其中，學校物業費收入超過5億元的企業占比 1.46%，較上年增加0.55個百分點。

2019-2020年500強布局學校物業的企業各收入層級企業數量占比

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    2020年，500強企業學校物業服務項目的收入中，包干制形式的收入占比約88.93%，酬金制形式的收入占比約11.07%；從項目來看，500強企業所管理的學校物業項目中包干制占比92.80%，較去年下降0.72個百分點，酬金制占比7.2%。

2020年500強企業學校物業收費形式按收入及按項目分布

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    從收費方式看，包干制物業費平均水平約為3.31元/平方米·月，酬金制物業費水平約為5.85元/平方米·月，較去年均有所提升；從不同等級城市看，一線城市物業費平均水平約為5.39元/平方米·月，同比增長21.05%，二線城市物業費平均水平約為3.37元/平方米·月，同比增長22.08%，三四線城市物業費平均水平為2.80元/平方米·月，同比增長9.04%。

2019-2020年500強企業學校物業在各城市等級及不同收費模式下的物業費水平

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    從項目來源看，2020年，500 強企業學校物業承接所屬或合作開發商的項目物業費水平為4.00元/平方米·月，外拓第三方的項目物業費水平為3.24元/平方米·月。

2020年500強企業學校物業不同項目來源物業費水平

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    2020年，百強企業學校物業費收入為11915.58萬元，較上年增加1982.01萬元，同比增加22.81%；百強企業學校物業費收入在百強物業費總收入中占比5.11%，較上年提升0.03個百分點；在500強學校物業費收入中占比約61.67%，較上年增加3.72個百分點。

2017-2020年百強企業學校物業費收入及占比

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    從運營效率上看，2020年百強企業學校物業單位項目創收能力333.36萬元，較上年增加35.35萬元，同比增長11.86%；單位面積創收能力17.05元，較上年減少0.4萬元，同比下降2.29%。

2017-2020年百強學校物業運營效率情況

資料來源：上海易居房地產研究院、智研咨詢整理

    以上數據及信息可參考智研咨詢（www.njjkdl.com）發布的《2022-2028年中國物業服務行業市場全景評估及發展前景展望報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。