2025年房地產投資策略報告：產能牛耳已執 價值重升可期

【內容提要】

一、美元潮汐機理：中國地產政策周期與美元潮汐存在一定的關系。本輪美元潮汐對中國會更為有利。美聯儲歷史上的加息周期，中國均采取國內通脹和地產寬松方式應對。我們認為，2020年是首次出現中國地產調控疊加美元加息。

二、國內地產政策順周期開啟-對比2014年周期啟動。我們認為，對比2014年，當前市場不利點：不同類型的城市人口周期和債務水平差異較大。結論：同步復蘇存在難度，邊緣城市底部時間會更長。對比2014年，當前市場有利點：1）有效產能去化更加明顯。2）中期土地供給有明顯收縮。行業投資力度大幅下行對后階段加速行業觸底具備積極意義。3）房價有一定調整幅度。4）銷售規模調整幅度大。綜合測算，我們預計未來二十年我國住房建面需求合計將從2024年的19.70億平縮減至2033年的15.00億平，并進一步縮減至2043年的8.49億平。

三、判斷房地產市場25年將進入底部區域。近年來，我國庫存去化壓力呈現逐年攀升的狀態?？紤]到市場相對高點已降幅明顯，因此我們判斷，2025年行業商品房銷售同比增速有望收窄。我們認為，雖然2025年房地產銷售價格與銷售量還會震蕩，但整體已進入底部區域。隨著后續政策效果逐漸落實，供需兩側趨向平衡，房地產市場將進入企穩修復階段。

四、企業端：保信用轉向保價值?？紤]強調增長模式轉向。突出房地產行業新模式。后階段企業將從保信用轉向保價值。企業將轉向：賺真錢 ，真分紅，長期分。行業將以“資產激活”作為本輪市場發展的重要核心點。企業將按照“大并購、穩增長、優格局”思維推動業務發展。

五、牛市就是消滅一切低估值。關注市場從負反饋走向正反饋的關鍵拐點。我們認為，一旦企業資產激活（從虛擬到實體），房地產企業報表彈性空間巨大！

六、投資建議：堅定強推大藍籌！重點關注：“上倉位+低估值+收并購預期”的優質標的。A股：開發類：招商蛇口、保利發展、華發股份、萬科A、建發股份、新城控股、華僑城A、金地集團。地方平臺：城建發展、天健集團、張江高科、首開股份、衢州發展。H股：開發類：中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、越秀地產。物業類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業、保利物業、越秀服務。

七、風險提示：調控加碼和行業基本面下行風險。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產業咨詢機構，十數年持續深耕產業研究領域，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。專業的角度、品質化的服務、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產業解決方案，為您的投資決策賦能。

轉自海通證券股份有限公司 研究員：涂力磊/謝鹽/曾佳敏