物業1H2024年綜述：估值處于底部區域 股息率成關注重點

截至2024年8月30日，我們重點跟蹤上市物業企業的Wind一致預期業績對應的2023年、2024年、2025年、2026年的PE估值均值分別為8.58倍、21.07倍、6.82倍、6.24倍，對應2024年PEG均值為0.50倍。我們認為，物業企業估值處于中長期底部區域，未來存在長期上行的空間。

我們以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標觀察市值與管理規模的匹配程度，我們重點跟蹤上市物業企業的上述兩個指標的均值分別為0.48、0.61。其中市值/在管面積比值最高的企業為星盛商業、寶龍商業；市值/合同面積比值最高的企業為星盛商業、華潤萬象生活。

從物企總市值/關聯公司總市值的比值來看，雅生活服務最高，為1.66；其次為碧桂園服務1.10。我們認為，關聯公司的規模對物業企業影響持續減弱，目前越來越多的物業企業更重視第三方外拓和市場化收購等獨立發展方式。

關于成交活躍度，我們統計了重點跟蹤上市物業企業的近30日（2024.7.31-2024.8.30）日均成交額和近90日（2024.6.1-2024.8.30）日均成交額，其中2家物企的成交額出現了不同程度上升，其它物企的成交額出現了下滑或變化不大。

從2024年以來的漲幅來看，僅有7家物業企業年內實現正增長，即金茂服務以58.09%領漲行業。2024年以來的股價下滑的企業達到17家，其中下降幅度較大的是合景悠活，下滑38.30%；其次為遠洋服務下滑38.06%。

從2023年8月31日至2024年8月30日的一年區間，物業企業的表現不一。其中，合景悠活近一年累計下跌64.20%，其次為遠洋服務下滑53.54%。

投資建議：維持物業板塊“優于大市”的評級。

我們認為，當前物業板塊估值在底部區域徘徊，企業擺脫關聯公司而更重視第三方外拓等方式擴大規模，增值服務的持續創新，未來估值有望逐步向上。

我們建議關注的物業公司包括：A 股招商積余、新大正，H 股萬物云、華潤萬象生活、綠城服務、中海物業、保利物業、越秀服務、卓越商企服務。

風險提示：

在管面積擴張不及預期，人工成本上升，收并購不及預期，增值服務擴張不及預期，政策風險。

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轉自海通證券股份有限公司 研究員：涂力磊/謝鹽