房地產行業：6月二手房成交量邊際改善 價格跌勢趨緩

行業近況

我們更新了2024 年6 月中金存量住房市場監測體系相關數據1。

評論

6 月二手房成交量同環比均改善，成交價環比跌幅收窄。成交量方面，6 月中介口徑70 城二手房成交量指數環比持平略增1%、同比增長37%（5 月同比+27%），同期高頻口徑15 城二手房成交量環比增長14%，同比增長24%（5 月同比-5%），兩口徑數據同環比均呈現改善趨勢。成交價方面，6月中金同質性二手住宅成交價格指數環比跌幅收窄至-1.1%（5 月-2.6%），接近今年1 月、3 月的環比跌幅，年初至今成交價累計下跌6.4%，較歷史峰值點（2021 年6 月）累計下跌25%。

6 月二手房掛牌量走平，掛牌價環比跌幅有所收窄。掛牌量方面，6 月我們高頻監測的130 城二手房掛牌量延續5 月以來的震蕩走平態勢（vs. 5 月-0.1%和4 月+1.5%），其中北京、上海掛牌量邊際有所下行，環比跌幅分別為-2.8%和-0.3%；6 月重點城市活躍掛牌去化周期（以中介口徑成交量而非全市口徑成交量衡量）環比降至40.2 個月（5 月41.7 個月）。掛牌價方面，6 月同質性掛牌價格指數環比跌幅收窄至-1.0%（vs. 5 月-1.3%和4 月-1.7%），其中存量掛牌房源調價幅度略走闊（6 月-4.79% vs. 5 月-4.66%），或隱含新增掛牌房源價格預期略好于存量掛牌房源。受益于政策帶來的交易量和預期階段性好轉，6 月議價空間環比增速有所趨緩（6 月+12bp vs. 5 月+31bp），賣家議價地位未進一步明顯走弱。往前看，我們認為核心需關注政策所帶來的重點城市交易量景氣度的延續性，以及掛牌量的邊際凈減少能否持續并帶動房價跌勢趨緩（6 月上海成交價環比+0.5%）。

6 月租賃旺季延續，租金環比回升。在傳統租賃旺季的影響下，6 月中金同質性掛牌租金指數環比回升0.3%（5 月-0.2%），疊加掛牌價的下行趨勢，6 月租售比上行至2.14%（5 月2.11%）；待租周期為3.18 個月。

估值與建議

受5 月17 日以來一系列房地產需求端支持政策出臺的影響，6 月二手房市場呈現交易量同環比改善、掛牌量整體走平、房價跌幅有所收窄的特征。

往前看，考慮到限購、限貸政策調整帶來的需求釋放通常具有脈沖特點，我們認為還須持續關注政策端能否進一步發力，包括整體宏觀經濟層面和房地產收儲措施方面，成交量景氣度和掛牌量降勢的延續或是房價拐點到來的先決條件。短期內配置角度，我們建議布局經營彈性強、回撤風險小的優質標的，A股推薦招商蛇口、濱江集團、華發股份，港股推薦中國海外發展、華潤置地、越秀地產。物管板塊，考慮估值性價比，我們推薦綠城服務、華潤萬象生活、中海物業、保利物業和萬物云。

風險

政策落地和基本面修復不及預期；房企信用加速惡化。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產業咨詢機構，十數年持續深耕產業研究領域，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。專業的角度、品質化的服務、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產業解決方案，為您的投資決策賦能。

轉自中國國際金融股份有限公司 研究員：李昊/張宇