2021年中國房地產市場十大展望[圖]

    房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平，隨著國民經濟的不斷發展，房地產行業也越來越受到國家的重視，逐漸成為各個行業的龍頭老大。近年來中國房地產開發投資額不斷增加，2020年中國房地產開發投資額達141443億元，較2019年增加了9249億元，同比增長7%。

2014-2020年中國房地產開發投資額統計

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    自2019年國家提出"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位",房地產企業迎來了新的挑戰，隨著互聯網信息及購房者理性消費的日趨成熟,2020年新冠疫情對國內經濟發展造成重大沖擊,當前疫情防控形勢向好,經濟社會秩序加快恢復，長期看,新冠疫情影響下的房地產行業將出現數字化運營和服務提升、產品改善和升級、物業服務質量升級、回歸核心城市、新基建新機遇等發展趨勢。2021年中國房地產市場展望如下：

    一、銷售前高后低，房價平穩，區域冷熱不均。一季度全國商品房銷售同比預計高增長，但我們預計按揭貸款可能進一步收緊，且高凈值人群在核心城市的改善需求釋放并不對全國樓市構成持續性影響，全年銷售可能前高后低。2021年商品房銷售額預計同比2020年基本持平，核心都市圈和其它地區的表現或仍冰火兩重天。

    二、杠桿率差別縮小，信用利差擴大。在房地產金融審慎監管環境下，我們相信進取型公司杠桿率會下降。但和市場主流預期不同，我們并不認為這些公司資金成本會明顯下降。這是因為涉房貸款總投放很難增長，信用風險頻發，以及債權人很難對房企資產負債表改善作出準確評估。

    三、優秀企業盈利能力見底、利潤率反彈。我們統計的綠檔公司，2020年四季度拿地金額同比增長90%，而行業則下降8%。由于土地市場競爭明顯減弱，我們預計2021年重點公司銷售利潤率見底，2021年則實現結算利潤率見底。

    四、2021年是拿地的好時機，下半年土地市場機會尤多。在很長一段時間拿地機會形同雞肋之后，我們預計行業迎來拿地機遇期。這一方面是因為政府性基金收入需求較大，2021年可能迎來一些優質的土地供給；另一方面是因為土地市場競爭并不激烈，大量進取型公司退出競爭。

    五、并購市場機會可能更多，輕重搭配成為潮流。

    六、企業加速處置低效資產。

    七、開發企業重視深耕產品力，營建質量回升。

    八、開發企業試圖掌握渠道的主導權，一定程度上避免貝殼完全掌控新房銷售渠道游戲規則。

    九、開發企業可能繼續分拆和參股投資產業鏈公司。

    十、內卷化競爭結束，開發類股票全年看可能存在相對收益。