2020年1—11月中國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，房住不炒仍是底線[圖]

    2020年1—11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1—10月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。

2019-2020年11月全國房地產開發投資增速

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    20201—11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1—10月份提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業營業用房銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降10.7%，商業營業用房銷售額下降13.7%。

2019-2020年11月全國商品房銷售面積及銷售額增速

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    中央經濟工作會議在北京召開，與房地產相關表述涉及房住不炒、保障性租賃住房建設、城市更新等。

    要從人口流動和人口結構的角度去看待未來的地產政策。在當前節點展望行業的發展，我們認為有兩個人口變化的趨勢不能忽視：第一是未來經濟發展的重心將重歸一二線城市和核心都市圈，人口流動的趨勢從疏散重歸集聚，今年也可以看到一些一二線城市人口流動、戶籍準入的限制都在慢慢放開；第二是25-35歲的人口占比的高峰已過，未來購房的主力從青年群體過渡到中年群體，住房消費從剛性需求過渡到改善需求。我們認為，隨著人口的持續流入以及內生置換改善需求的持續釋放，核心城市的居住需求將繼續旺盛。

    房住不炒仍是底線，但政策對不同類型需求差別化管理。中央再提房住不炒，表明政策對于投資投機性的需求依然持否定態度，符合我們預期。但是可以看到政策不再是一刀切的價格管制、供給管制，對于合理居住需求持肯定態度。這體現在通過保障性租賃住房建設、土地供應要向租賃住房建設傾斜等方式去滿足外來人口和青年人口的中短期需求，以及通過城市更新、城鎮老舊小區改造、建設現代物流體系等方式去滿足當地居民的改善需求。這種需求側的差別化調控也與大會“滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的”、“堅持擴大內需戰略”等表述的內涵是一致的。

    具有綜合開發服務能力的開發商和配套物業服務商將脫穎而出。城市更新、長租公寓、現代物流體系建設等復雜業務場景對開發商的綜合開發能力和配套服務能力提出了更高的要求，具有綜合開發能力、產品創新能力、資源整合能力的城市運營服務商將脫穎而出，我們積極看好城市更新、物業服務等細分賽道龍頭的發展和盈利能力。