房地產業：銷售改善趨緩 樓市調控繼續從嚴

    行業追蹤(2020.12.07-2020.12.13)

    一手房：環比下降8.3%，同比下降2.92%，累計同比下降8.5%

    本周跟蹤36大城市一手房合計成交4.03萬套，環比下降8.3%，同比下降2.92%，累計同比下降8.5%，較前一周增加0.11個百分點。其中一線、二線、三線城市環比增速分別4.87%、-13.34%、-9.4%;同比增速分別為46.81%、-19.78%、1.28%;累計同比增速分別為8.48%、-12.91%、-9.95%，較上周分別增加0.74、-0.23、0.39個百分點。一線城市中，北京、上海、廣州、深圳環比增速分別為-4.52%、25.69%、-8.59%、11.56%;累計同比分別為11.48%、-3.06%、23.32%、10.22%，較上周分別變動-1.16、0.62、2.07、0.99個百分點。

    二手房：環比下降13.35%，同比下降8.39%，累計同比上升4.45%

    本周跟蹤的11個城市二手房成交合計1.16萬套，環比下降13.35%，同比下降8.39%，累計同比上升4.45%，較上周增加0.57個百分點。其中一線、二線、三線城市環比增速分別-15.61%、-14.07%、4%;同比增速分別為-11.74%、-12.22%、54.05%;累計同比增速分別為20%、-5.3%、-4.68%，較上周分別變動了1.52、-0.03、0.84個百分點。

    庫存：去化周期29周，環比下降10.86%

    截止本次統計日，全國14大城市住宅可售套數合計60.09萬套，去化周期29周，環比下降10.86%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別-23.78%、0.06%、0%。

    投資建議：

    本周跟蹤36大城市一手房合計成交4.03萬套，環比下降8.3%，同比下降2.92%，累計同比下降8.5%，較前一周增加0.11個百分點。本周跟蹤的11個城市二手房成交合計1.16萬套，環比下降13.35%，同比下降8.39%，累計同比上升4.45%，較上周增加0.57個百分點。截止本次統計日，全國14大城市住宅可售套數合計60.09萬套，去化周期29周，環比下降10.86%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別-23.78%、0.06%、0%。

    國房景氣指數九連升。12月15日，國家統計局發布了房地產開發和銷售情況月度報告。數據顯示，11月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.55，比10月份提高0.05點，已連續9個月回升。1月份至11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，目前已保持連續六個月同比為正的態勢，投資信心持續恢復。

    樓市調控繼續從嚴。12月14日，國家統計局發布2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從新房價格變化來看，11月價格漲幅明顯收窄。70個大中城市中，新房價格上漲的城市數量下降到36個，是3月份以來最低值，而下跌城市數量增加到28個，也達到4月份以來最大值。從漲幅來看，各線城市的環比漲幅收斂到0.1%-0.2%的低位。中央經濟工作會議12月16日至18日在北京舉行，會議指出，解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。在宏觀調控不放松的基調下，“精準導向”的政策防范房企杠桿及投機風險，我們認為償債能力突出、現金充足、杠桿水平相對較低且土儲區位良好的優質房企或受益。

    樓市因城施策。青島市下發了《關于規范經濟適用住房取得完全產權有關事宜的通知》，宣布經適房可轉為普通商品住房。經濟適用住房購房人按照自愿原則，通過申請補繳土地收益價款的方式，取得所購經濟適用住房的完全產權，住房性質變更為普通商品住房。不申請取得完全產權的，不需要補繳土地收益價款，住房性質保持不變。供應端將持續以規范房地產市場秩序為主，需求端持續控制炒房并維持剛需購房優惠力度，“因城施策“會保持常態化。“因城施策”常態化，政策穩定性提高，行業風險溢價率將下降，行業融資端的再收緊或進一步催化企業間的分化。從房企角度看，三道紅線將在未來三年深刻改變房企經營行為，不少企業不得不加速推出降檔舉措，行業風險溢價率下行，降檔房企債性價值提升、股性價值減弱，過去以高預期毛利率為主的強投資公司將弱于以低毛利率投資預期的強運營公司，我們持續推薦：1)優質龍頭：

    萬科、保利、金地、融創、龍湖、招商;2)優質成長：金科、中南、陽光、世茂、新城、華潤、旭輝、龍光;3)優質物管：招商積余、保利物業、碧桂園服務、融創服務、新城悅、永升生活、綠城服務等;4)低估價值：城投控股、南山控股、大悅城、光大嘉寶等。