銀行捂緊錢袋，房企銷售承壓，重創還是陣痛？

    原本“金九”是銷售旺季，但今年房地產市場卻格外冷清。市場降溫的信號已被房地產鏈條的各個環節所感知，房地產市場投資、銷售以及房價數據整體下滑，受融資收緊與銷售回款放緩兩頭夾擊，房企流動性進一步承壓，生存發展面臨挑戰，甚至引發市場對風險加劇的擔憂。

    在政策收緊、成交萎縮、房企流動性持續承壓的背景下，房企及上下游企業生存情況如何？調控究竟產生了怎樣的影響？證券時報記者日前廣泛采訪了開發商、中介、購房者、專家等，從不同維度勾勒當前房地產市場的輪廓。

    “金九銀十”成色不再已是不爭事實。樓市整體降溫，實則反映政策調控已見成效。從“三道紅線”到“房地產貸款集中度管理制度”，不僅使得房企融資端持續承壓，也拉長了銷售回款的周期，對于在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐的房企來說，形勢越發嚴峻。

    從融資端來看，房企債券融資方面，今年前8月融資規模累計增速較前7月加速下滑。前8月房企發債累計約6999億元，同比下降21%。其中，8月單月房企境內外債券融資規模約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。

    受限于房貸集中度管理，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得后續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

    在多家房企因現金流緊張而“手頭緊”的同時，近期重點城市開展的第二輪集中供地情況也較第一輪有所降溫。由于首輪集中供地存在部分城市土地溢價率居高、部分房企“掛馬甲”參與競拍等問題，各地紛紛延遲了原定于7月的集中掛牌工作并調整了土拍規則。多地的第二輪土拍規則調整主要集中在加強房企購地融資監管，提出“競報高品質方案”（下稱“競品質”）要求，明確土地溢價上限以及取消“競配建保障性住房建筑面積”等要求。張大偉對此表示，多地第二輪土拍規則一方面抬高了房企參與土拍的門檻，另一方面也降低了房企的拿地成本。

    從實際出讓情況看，優化后的第二輪土拍規則引發了多地土地流拍率的上升。福州、青島、濟南等10個城市在第二輪集中出讓了465宗土地，其中有超過118宗土地暫停出讓，占據這些城市的25%。

    當前，部分房企引發的信用危機仍在持續發酵。在多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產市場銷售、投資等數據整體下滑下，房地產市場似乎已沉入谷底，引發了市場的恐慌、悲觀情緒。整個行業面臨的流動性困難，到底將對房地產行業帶來多大影響？

    當前部分房企帶來的信用危機需要警惕，或將對民營房企的融資和交易產生沖擊?？傮w來看，當前部分房企流動性緊張引發的風險依然可控，仍有足夠的金融工具與政策手段應對市場可能面臨的風險。

    隨著各方面持續推進房地產市場的調控，抑制房地產市場不合理需求，保證正常需求的釋放，同時房地產市場相關制度，多主體供應、多渠道保障、租購并舉的制度不斷完善，房地產市場有望保持穩定發展。

2015-2021年上半年中國房地產開發投資額

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理