地產圈“年內最大并購案”誕生，中天金融擬180億元轉讓中天城投100%股權 [圖]

    作為曾經貴州房地產市場上的龍頭，時名中天城投活得很滋潤，2016年的歸屬于上市公司股東的凈利潤一度接近30億元。但是，隨著2016年正式開啟金融產業轉型之旅，更名后的中天金融盈利能力節節敗退。自2017年更名為中天金融、定下“綠色實業金融服務”的戰略后，貴陽富豪羅玉平一直在努力把旗下的地產板塊賣出去。繼與碧桂園、融創等龍頭房企合作未果后，他與浙系房企佳源集團牽了手。

    近日，中天金融與佳源創盛簽署股權轉讓框架協議，擬以180億元將中天城投100%股權售予佳源創盛，這也將成為2021年以來地產圈內的最大并購案。“本次股權轉讓有利于提高公司資產的流動性，進一步優化公司金融業務戰略布局，更好地保障金融業務未來發展的資金需要，鞏固公司可持續經營能力和盈利能力。“中天金融稱。中天城投是中天金融的核心子公司，注冊資本117億元，主要從事房地產開發與銷售、房地產信息咨詢。此前，市場上曾流傳關于中天金融擬出售地產業務，如今來看，傳言成真。

    若交易成功實施，金融業將成為中天金融未來的主要收入來源，而在貴陽素有“羅半城”之稱的羅玉平也將告別從業數十年的房地產行業。受此消息影響，8月30 日至9 月 1 日三個交易日中，中天金融收盤價漲幅累計超過20%，9月2日又開盤漲停，收獲第三個漲停板。

    羅玉平執意告別房地產

    中天城投主營業務為房地產開發與銷售、房地產信息咨詢。截至2021年6月30日，其總資產為583.03億元，凈資產為158.70億元，營業收入為47.26億元，凈利潤僅6.6億元。與2020年末數據相比，上述各項指標均出現明顯下滑，尤其是凈利潤降幅達48.56%。

    盡管本次交易尚處于籌劃階段，最終方案、價格等尚需盡職調查、審計后確定，交易能否順利實施也還存在不確定性，但根據框架協議，佳源創盛須于2021年8月31 日前支付定金20億元。而2021年1-6月，佳源創盛的營收僅86.22億，凈利潤僅5.05億元。

    這不是中天金融第一次嘗試剝離地產業務。2018年5月，其以246億元對價，將中天城投100%股權轉讓給貴陽金世旗產業投資有限公司（以下簡稱“金世旗產投”）。金世旗產投成立于2018年2月，主要經營范圍為土地開發、整治、復墾及其利用的投資、開發和管理，旅游產業、綠色產業的投資及管理、非金融性投資業務等。

    根據中威正信評估，彼時中天城投資產評估值為245.59億元。經雙方協商，股權交易價定為246億元。

    金世旗產投的資金來自股東出資。2018年3月，浙江浙商產融資產管理有限公司（以下簡稱“浙商產融”）入股并成為持股43.24%的第一大股東；4月，碧桂園地產集團有限公司（以下簡稱“碧桂園地產”）從金世旗產投原股東中金聯控、貴陽恒森、大西南投資手中收購股權，成為持股24.3%的第二大股東，并履行了39.5億元的出資義務和股東借款60.5億元。

    這次股權轉讓是為買下“明天系”的華夏人壽，但最終告吹。2018年12月，中天金融稱，收購華夏人壽21%-25%股份的重大資產重組無法在短期內完成，將中天城投、中天企管100%股權及資產出售后，剩余的金融業務規模偏小，按照第二大股東貴陽城發的提議、根據貴陽市政府的要求，解除股權和資產轉讓協議。隨后，浙商產融、碧桂園相繼退出金世旗產投的股東行列。

    雖然這次“去地產”計劃失敗，但中天金融的個別地產項目還是易了主。2020年2月，中天城投負責建設的貴州文化廣場河濱地塊被中國信達接手。該項目位于貴陽市南明區，規模達29.83萬平方米，信達地產借此闖入貴州地產市場。

    地產真的不香了？

    中天金融是貴州第一家上市公司，也是貴州最大的民營企業之一。43年間，其以房地產開發商的身份為人們所熟知，掌門人羅玉平更被人稱“羅半城”。在貴州，它或是最有資格說親眼見證并推動了貴州城市化進程的企業，貴州首個商品房，首個多元業態項目“中天•未來方舟”，產城模式樣板貴州金融城均出自其手。

    不過，這家以房地產起家的上市公司，地產業務逐漸式微，從其發展戰略的變化中也可見一斑：2009年，其以房地產、會展旅游和礦產資源為發展的“三駕馬車”。到了2012年，又制定了以城市運營、商業地產、資產管理與文化旅游會展、礦產與能源為四大產業共同發展的戰略規劃。

    隨著貴州省“十三五”規劃中提出深入實施“引金入黔”戰略，2014年，中天金融開始推進金融產業布局，并于2015年提出“金融、康養、精品地產”的產業格局。2017年，正式更名為“中天金融”，“打造大數據時代背景下的綠色實業金融服務”。

    經過幾年的發展，金融板塊已成為中天金融的重要業務支撐。其2021年中期業績報顯示，營業總收入為197億元，其中金融板塊營業收入達147億元，在總營業收入中占比達75%，較2020年同期提升超過16%。

    三年內兩次試圖轉讓地產板塊股權，也是為了推進對華夏人壽的收購。不過，近年來剝離地產業務的企業并不鮮見。2021年3月30日，紅星美凱龍以10.3億元的價格將旗下紅星地產18%股權售予遠洋資本。而1997年就已上市、曾位列百強房企行業的浙江廣廈，早在2015年下半年就開始剝離房地產、投身影視行業。在2020年度業績說明會上，浙江廣廈常務副總經理趙云池稱，公司在2020年基本完成房地產項目的退出工作，現今已變為影視公司。

    剝離房地產業務的原因各有不同，但相同的一點是不堪重負。浙江廣廈1999年開始在杭州余杭開發的廣廈天都城占地7000畝，曾號稱“中國第一衛星城”，浙江廣廈也將大部分自有資金和融資投進該項目。但直到2015年，該項目只開發了一半，如無底洞般拖累了浙江廣廈，還讓其錯失房地產發展最好的黃金十年。

    紅星美凱龍出售地產股權，缺錢也是直接誘因。作為頭部“隱形開發商”，紅星美凱龍近幾十年“家居+地產”的商業模式一度玩得是順風順水。公開報道顯示，2020年，紅星地產逆勢加杠桿，豪賭土地市場近200億。但其拿地特點是圍繞家居賣場或者綜合體，這決定其布局不是完全考慮地產的需求。隨著房地產市場趨冷、去化周期延長，紅星美凱龍面臨不小的資金壓力。

    近年來，中天金融也存在較大的負債壓力。數據披露，2017年至2020年，其資產負債率均高達80%以上，分別為82.42%、80.67%、82.68%、84.35%，總體呈上升趨勢。歸母凈利潤則步入“下滑通道”，2020年已是其歸母凈利潤同比下降的第四年，近四年凈利潤分別為20.82億元、14.67億元、11.08億元和5.72億元。

2017-2020年中天金融凈利潤及資產負債率

數據來源：智研咨詢整理

    諸葛找房數據研究中心表示：房地產行業競爭壓力較大，同時政策環境趨緊、生存壓力加大，房企多元化轉型是必然趨勢；中天金融資金鏈吃緊，但房地產資產整體不算太差，主要是運營情況欠佳。“不過，佳源的整體財務并不寬裕，而中天金融的房地產資產也需要資金投入做進一步的開發，且投資周期也較長。整體來看，收購中天城投對佳源來說也可能存在一定的風險。”