多地政策頻出，“學區房”降溫了嗎？住宅投資額比重上升，但未來三個月內有購買住房意愿比例有下降趨勢[圖]

    新學年臨近，隨著北京、上海、深圳、成都等城市加快學區改革，施行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進基礎教育公平，記者調查發現，一些地區學區房已出現降溫跡象。業內人士認為，仍需多措并舉，持續擴大優質教育資源覆蓋面，淡化學區房概念，讓教育和住房均回歸本位。

    多地定向施策促進義務教育均衡

    2021年4月，北京教育資源最為豐富的西城區、海淀區、東城區等分別發布義務教育階段入學工作的相關實施辦法，指出將堅決執行對特定時間節點后購房家庭的子女入學執行多校劃片政策。

    其中，海淀明確2019年1月1日后新登記并取得房產證的家庭，申請入學時將不再對應一所學校，而是變為多校劃片；西城區則明確2020年7月31日后新購房或戶籍從本市其他區遷入西城區的，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內派位入學。

    在上海，意在進一步促進校際均衡發展的政策也已陸續出臺。2021年1月，上海市教委等部門出臺《關于進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》，提及促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置的關鍵信息。3月，上海發布“中招新政”，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，最大限度保證學校之間的平等。

    記者注意到，除了出臺一系列政策促進義務教育優質均衡，多個城市相關部門也在著力整治以學區房的名義違規宣傳和炒作房價的行為。北京、成都、石家莊、南京等城市展開行動治理房地產領域虛假違法廣告。

    2021年4月，北京市住建委會同相關部門針對房地產經紀機構炒作學區房行為，對海淀區萬柳、翠微，西城區德勝、金融街，東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查，包括鏈家、我愛我家等6家炒作學區房的門店暫停營業整改。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，學區房是近年來每一輪樓市行情的領頭羊，炒作明顯，有損教育公平。當前，樓市調控越來越微觀、精準，此輪針對學區房的“定向調控”所傳遞信號非常明顯。通過嚴厲打擊學區房炒作、給價格高企的學區房降溫，對促進教育資源的公平和均衡具有積極意義。

    部分城市學區房價格已經松動

    根據相關機構數據，近幾個月來，西城區除了3月、4月入學前高峰期成交量較大外，其余月份二手房成交量基本都在1000套左右。在11個學區中，德勝、月壇、金融街3個學區二手房均價最高，一套上世紀80年代60平方米的老房子標價在1000萬元左右。

    “如果房源與優質學區不再有明確掛鉤，短時間對過去極為優質的頂尖學區，會形成價格下調。”合碩機構首席分析師郭毅說，在執行“731”政策后，北京西城區整體二手房價格有所下調，其中德勝、月壇、金融街3個學區內二手房價格可以預期將出現下探。記者在相關平臺查詢發現，近兩周來，金融街、德勝學區均有業主調低了二手房掛牌價格20萬元至30萬元。

    在新一輪調控政策下，深圳樓市也有所降溫。其中，曾經異常堅挺的深圳學區房價格出現松動，在南山區，名為“觀海臺”的樓盤房源，兩天內報價下調140萬元。該樓盤位于南山區商業文化中心區，有配套名校。

    在上海，因均衡教育政策出臺，學區房購買者觀望心態加重。上海教委在要求確保全市每位中小學教師10年內有規定的流動記錄之外，還設立了同學段學區、集團每年教師交流輪崗人數以及跨學段學區、集團每年教師交流輪崗人數比例指標。一些孩子家長說，目前并不是出手學區房的好時期，聽到教師輪崗制的消息就“叫停”了購買計劃，準備觀望一段時間再做決定。

    2015-2018年第三季度，中國居民有購買住房意愿較強烈，但從2018年第四季度以來，中國居民在未來三個月內有購買住房意愿比例呈體呈下降趨勢，在2021年第二季度，中國居民在未來三個月內有購買住房意愿比例為19.7%，較2018年第四季下降2.7個百分點。

2015-2021年二季度未來三個月內有購買住房意愿比例走勢

資料來源：中國人民銀行、智研咨詢整理

    從2011-2020年中國開發住宅投資情況來看，2011-2020年中國開發住宅投資額總體呈上升趨勢，房地產開發商開發住宅投資額占房地產開發投資額的比重呈先下后升趨勢，截至2020年底，中國房地產開發住宅投資額104445.73億元，占房地產開發投資額的73.84%。

2011-2020年中國開發住宅投資額及占房地產開發投資額的比重

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理