2021年中國商業物業行業發展趨勢：業務范圍的擴大，在管面積及物業收入規模逐漸增長[圖]

商業物業主要內容包括商業物業管理企業及機構知識、商業物業管理人員素質要求、商業物業管理常用文書的撰寫及檔案管理等商業物業管理基礎知識；客戶接待服務、租賃管理、商業物業及設備的維修與養護管理、安全管理、環境衛生管理等管理技能知識；寫字樓、酒店、社區會所、商業場所物業管理及物業管理法規、條例等管理實務知識。

商業物業的類型

資料來源：智研咨詢整理

作為房地產企業紛紛布局的第二增長曲線，物業板塊在2021年初迎來重大利好。1月5日，住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，著重從融入基層社會治理體系、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業等六個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。政策最大的亮點在于放寬了物業企業經營邊際，《通知》鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式。這為行業增值服務方面打開了新的方向?？梢灶A見，隨著業務范圍的擴大，物企經營水平和服務能力將大幅提升。

物管行業中央重要政策

資料來源：智研咨詢整理

隨著中國政府及相關部門對物管行業相關的政策相繼出臺，中國各地方政府及相關部門的政策將會根據各地的具體情況而出臺,短期將對物管板塊形成強力支撐。

物管行業地方重要政策

資料來源：智研咨詢整理

相關報告：智研咨詢發布的《2022-2028年中國物業管理行業市場發展調研及未來前景規劃報告》

對于物業企業而言，政策明確支持的態度也意味著為行業發展有了堅實的后盾。從外部環境上講，國家級政策有助于社會加深對物業服務價值的認知，為物業服務企業進一步發展創造機會，同時為行業發展探索指出了方向，比如智慧物業、生活服務等。同時,中國的經濟不斷發展及城鎮化進程加快,成為中國物業管理行業的主要增長驅動因素。2020年中國物業管理行業在管面積從2015年的175億平方米增長至259億平方米；預計2021年中國物業管理行業在管面積280億平方米，同比增長8.0%；預計2025年中國物業管理行業在管面積381億平方米。

2015-2025年中國物業管理行業管理規模及增長

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

從中國物業管理行業經營收入來看，2020年中國物業管理行業經營收入6232億元，同比增長9.6%；預計2021年中國物業管理行業經營收入6793億元，同比增長9.0%；預計至2025年中國物業管理行業經營收入將達到9589億元。

2015-2025年中國物業管理行業經營收入及增長

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

經過40年的發展，中國物業管理行業發生了巨大的變化，從宏觀指標來看，物業管理行業穩步發展。2020年中國管理面積259億平米；隨著中國新房交付與存量房滲透率提升，預計至2030年中國管理面積將達到371億平米。

2015-2030年中國物管行業在管面積走勢預測

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

中國重點物管企業拓展多元業態，非住宅在管面積占比持續提升。2021年上半年，中國重點物企業非住宅在管面積：億平米，占42%，行業未來在非住宅在管面積占比將進一步提升。

2017-2021年上半年中國重點物企業非住宅在管面積及占比

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

2021年上半年保利物業非住宅在管面積占57%；雅生活服務非住宅在管面積占55%；招商積余非住宅在管面積占51%；世茂服務非住宅在管面積占41%；旭輝永升服務非住宅在管面積占32%；綠城服務非住宅在管面積占23%；融創服務非住宅在管面積占20%；金科服務非住宅在管面積占18%。

2021年上半年中國部分重點物企非住宅在管面積占比

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

頻繁收并購的背后，是整個物業服務行業集中度的提升，收并購和成立合資公司，成為物企外拓發展的新路徑。2018年以來，中國上市物企收并購規模在資本熱度不斷攀升，截止2021年1-11月上市物企收并購金額324.9億元，創歷史新高。

2018-2021年中國上市物企收并購規模走勢

資料來源：中物研協、智研咨詢整理

2021年9月以來，碧桂園服務、旭輝永升服務、融創服務及世茂服務相繼并購相關商管物業服務企業，在管面積在幾百至幾千萬平米不等。

2021年9月以來重大收并購事件

資料來源：智研咨詢整理

2021年部分物業服務企業收并購情況

資料來源：智研咨詢整理

商業物業費在各地區、省份都有不同的指導價,所以具體的收費標準要根據不同的地區來恒定。但全國各省市商業物業費均要比住宅物業費高，2020年百強物企在住宅物業物業費2.05元/平米/月；在商業物業物業費6.23元/平米/月；在辦公物業物業費6.93元/平米/月。

2020年百強物企商業物業費高于住宅物業費

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

從全業態毛利率來看，中國物企在商管毛利率均高于信管毛利率。2021年上半年，中國華潤萬象生活住管毛利率17.9%，商管毛利率53.2%，商管毛利高于住管毛利率35.3個百分點；寶龍商業住管毛利率24.7%，商管毛利率34.7%，商管毛利高于住管毛利率10個百分點；中駿商管住管毛利率35.7%，商管毛利率63.8%，商管毛利高于住管毛利率28.1個百分點。

2021年上半年中國部分物企中住管膠商管毛利率對比

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

中國住宅物業的物業費收繳率明顯要低于其它商業物業的物業費收繳率，2020年中國百強物企在住宅物業的物業費收繳率為91.7%；商業物業的物業費收繳率為93.1%；辦公物業的物業費收繳率為97.4%；公眾物業的物業費收繳率為98.4%；產業園區物業的物業費收繳率為97%；學校物業的物業費收繳率為98.3%；醫院物業的物業費收繳率為98.8%。

2020年百強物企各業態物業費收繳率情況

資料來源：中指研究院、智研咨詢整理

中國購物中心作為中國線下最核心的消費場景，隨著城鎮化的推進以及人口持續的增長，2020年中國在管現有購物中心面積8.3億平米，其中：2萬方以下購物中心面積2.6億平米，2萬方及以上現有購物中心面積5.7億平米；預計未來5年中國在管購物中心面積11.6億平米，其中：2萬方以下購物中心面積3.3億平米，2萬方及以上現有購物中心面積8.3億平米。

2015-2025年中國現有購物中心面積走勢預測（單位：億平米）

資料來源：弗若斯特沙利文、智研咨詢整理

隨著中國現有購物中心面積的增長，中國商業運營現有經營管理收入也呈增長趨勢，2020年中國商業運營總收入8369億元，其中商業運營收入2059億元、租金收入6310億元。預計隨著新購物中心面積增長有望推動商業運營規模進一步增長，預計至2025年中國商業運營總收入高達12561億元。

2015-2025年中國商業運營現有經營管理收入走勢預測

（注：租金收入包括所有商業廣場和商業街的租金，商業運營收入包括咨詢服務，招商服務，物業管理服務，增值服務等收入）
資料來源：弗若斯特沙利文、智研咨詢整理

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.njjkdl.com）發布的《2022-2028年中國物業管理行業市場全景評估及發展趨勢研究報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。