2020年REITs行業分析：疫情對行業有負向影響[圖]

    一、概念

    REITs是一種信托基金，全稱是房地產投資信托基金，是將房地產證券化的一種重要手段，是由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

    REITs的目的是將流動性較弱的商業地產轉變為流動性較強的證券資產，而REITs的主要收益來源是不動產產生的現金流：租金以及未來資產增值的部分。

    二、中國現狀

    我國類REITs產品實行分級結構設計，涉及優先級、夾層級以及次級，其優先級按照約定享有固定收益，次級份額按照合同約定享有剩余收益部分。截至2020年底，國內發行的類REITs產品中，以優先級占據最大比重，達到63%，次級份額占比不足兩成。

中國類REITs產品分層規模占比（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    優先級產品投資者僅獲取固定的本息收入，不參與不動產的增值收益，也不承擔不動產貶值的風險。按照戴德梁行的統計數據，按照統計匯總的加權平均利率，優先級份額部門的平均利率約為5.1%。

中國類REITs產品加權平均利率（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    在以證監會主導的REITs模式中，券商無疑扮演著重要角色。券商自營與保險資金是基礎設施REITs戰略配售和網下認購的主力。

2020年中國基礎設施REITs投資者結構

資料來源：國家發改委、智研咨詢整理

    三、全球及美國現狀

    智研咨詢發布的《2021-2027年中國REITS行業市場深度分析及投資前景展望報告》數據顯示：REITs發展至2020年已有超過60年歷史。REITs于1960年起源于美國房地產市場，隨后拓展至不同行業和不同國家及地區，當前在美國、日本、澳大利亞等發達地區以及泰國、印度等新興市場均得到快速發展。2020年全球REITs市值規模在1.9萬億美元左右。

2018-2020年全球REITs市值

資料來源：EPRA、智研咨詢整理

    按照收益來源不同，分為權益型、抵押型和混合型REITs。2010年后，美國混合型REITs數量縮減為0。截至 2020年底，美國地區權益型REITs有182只，總市值11841.5億美元，數量占比82%，總市值占比95%。抵押型 REITs共41只，總市值650.36億美元，數量占比18%，總市值占比5%。權益型REITs主要投資于各類物業，持有物業產權。而抵押型REITs通常投資于不動產抵押貸款、MBS或其它債務工具，通過這些債權來賺取利息收入，因此抵押型REITs對利率表現更為敏感。

2020年美國權益型、抵押型REITs數量占比

資料來源：Nareit、智研咨詢整理

    2015年后，美國地區新增了數據中心和特殊資產這兩類REITs，因此在選用2016年后收益率進行分析。2016 年-2019年期間，美國地區工業、基礎設施、數據中心這幾種物業類型的REITs年化收益率表現亮眼，均超過了 19%。2020年受到新冠疫情影響，REITs整體表現不佳，零售、住宿/度假村、多元化、辦公這幾類物業類型的 REITs受到的影響最為嚴重，綜合回報率出現較大幅度的下跌。數據中心、迷你倉、工業這幾個物業類型的REITs 表現較好，綜合回報率均在10%以上，甚至超過了其2016 年-2019年間的年化收益率。

2016-2020年美國不同類型REITs產品年化收益

資料來源：Nareit、智研咨詢整理

    四、亞洲主要地區現狀

    公募 REITs 產品的綜合投資收益包括兩部分，一是底層不動產運營所產生現金流，二是公募REITs產品二級市場價格波動產生的增值。以2020年底為基準，過往十年亞洲主要地區的公募REITs的年化綜合收益率處于 9%-10%左右。香港地區的綜合收益率相對較高，達到10.8%。由于2020年全球新冠疫情影響，導致當年市場價值出現較大幅度波動。若以2019年底為基準，近10年公募REITs產品的年化收益率大幅提升，香港地區、日本、新加坡三地的10年年化收益率可以達到16.1%、13.8%以及11.0%。

亞洲主要地區10年年化綜合收益率（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    長期來看，酒店、醫療健康類資產給投資者帶來的回報較為可觀，10年年化綜合收益率能夠超過13%，相比之下辦公、工業物流等類型資產的回報率相對較低，年化回報不足9%。整體而言，REITs產品均能實現不錯的收益，差異并不是很大。

亞洲地區分行業10年年化綜合收益率（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    受到經營環境、資本市場風險偏好等因素影響，公募REITs二級市場價格會出現較為明顯的波動。受2020年疫情影響，REITs產品二級市場價格出現顯著下滑，進而帶動產品的綜合收益率下行。其中中國香港和新加坡地區 2020年REITs產品的綜合收益均為-13%。

2019-2020年亞洲主要地區REITs綜合收益率

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    在疫情影響下，多數類型的REITs產品均實現負收益，僅僅工業、物流相關產品實現了正收益。

2019-2020年亞洲地區個類REITs綜合收益率

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理