研判2025！中國北京寫字樓行業產業鏈、行業現狀及重點企業分析：租金承壓下行，空置率呈現結構性分化[圖]

內容概況：2024年，北京寫字樓市場處于深度調整期，整體表現以“以價換量”為主旋律。2024年四季度，北京市甲級寫字樓有效凈租金為225元/平方米/月，同比下降24.50%；其空置率為18.3%，同比減少0.4個百分點。租金下行直接源于供需失衡：一方面，企業因經濟不確定性壓縮辦公成本，降本增效需求推動回歸自有物業或選擇乙級寫字樓；另一方面，過去五年（2019-2024年）北京寫字樓年均新增供應超100萬平方米，累積的供應壓力迫使業主通過大幅折讓吸引租戶。而四季度空置率環比三季度（18.1%）略有反彈，表明去化進程仍存波動。金融街因金融機構承租能力穩定，空置率維持在12%以下；而新興區域如麗澤、望京受互聯網企業退租影響，空置率突破25%。核心商圈（如CBD）雖空置率同比持平，但租金跌幅顯著，反映業主通過價格讓步維持入駐率。

相關上市企業：中國國貿（600007）、華遠地產（600743）、首開股份（600376）、翠微股份（603123）、中關村（000931）、華潤置地（01109）、大悅城（000031）

相關企業：北京中建建筑設計院有限公司、中國建筑設計研究院有限公司、中國建筑第八工程局有限公司、北京萬興建筑集團有限公司、北京泓騰建設工程有限公司、中國建筑一局（集團）有限公司、中建智地置業有限公司、國聯民生證券股份有限公司、北京法巴天星財產保險股份有限公司、中國工商銀行股份有限公司、字節跳動有限公司、騰訊科技（北京）有限公司、北京星創未來科技有限公司

關鍵詞：北京寫字樓、北京寫字樓市場規模、北京寫字樓行業現狀、北京寫字樓發展趨勢

一、行業概述

北京寫字樓是專為商業辦公活動設計的建筑物，其核心功能是提供高效、專業的辦公空間。根據我國土地法規，寫字樓土地性質為綜合用地，使用權年限為50年左右，且明確規定僅限商業用途，不可用于居住。按等級分類，北京寫字樓可以分為頂級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。

二、行業發展歷程

中國北京寫字樓行業發展主要經歷了四個階段。1978年至1990年的起步階段，改革開放后，北京作為首都，率先探索經濟結構調整，重點發展高新技術產業和高端服務業（如金融、貿易）。外資企業進入中國，催生了對現代化辦公空間的需求。以仿國際標準的行政辦公樓為主，如京廣中心（1990年建成，曾為北京最高建筑），但電梯、空調等設施落后。

1990年至2000年的快速發展階段，市場經濟體制確立，外資加速涌入，北京CBD規劃落地（1993年），明確以商務、金融為核心功能。甲級寫字樓涌現，如國貿二期（1999年）、京廣中心，開始采用玻璃幕墻、中央空調等現代化設計。形式從單一辦公向“辦公+商業+會展”復合模式轉型，吸引跨國公司、金融機構入駐。

2000年至2010年的品質提升階段，中國加入WTO，北京奧運會籌備加速城市化進程，高端服務業需求激增，推動寫字樓向智能化、綠色化升級。超高層寫字樓集群形成，如國貿三期（2007年）、北京銀泰中心（2008年），配備5A智能化系統（樓宇自動化、辦公自動化等）。部分寫字樓成為城市地標與經濟名片，吸引全球500強企業、金融機構總部入駐。

2010年至今的創新轉型階段，經濟新常態下，科技、金融、文化等產業成為增長引擎，推動寫字樓需求結構變化。同時，綠色建筑、共享辦公理念興起。城市更新項目改造老舊廠房為創意辦公空間（如798藝術區），同時新建綠色智慧樓宇（如麗澤SOHO）。形式從“空間提供商”轉向“服務集成商”，融合共享辦公、產業孵化、商業配套等功能。

三、行業產業鏈

北京寫字樓行業產業鏈上游主要包括土地供應、建筑設計、建筑施工等環節。其中土地供應是是寫字樓項目的基礎，土地成本直接影響項目的盈利能力和市場競爭力。建筑設計則決定了寫字樓的外觀、功能布局和使用效果，直接影響寫字樓的品質和市場競爭力。產業鏈中游為北京寫字樓開發運營環節。產業鏈下游為寫字樓買家及租戶。

根據北京統計局數據顯示，2024年，北京建設用地供應總量為3443公頃，同比下降27.67%。從供應端來看，建設用地供應總量的減少直接限制了寫字樓市場的新增供應。根據《北京市2024年度建設用地供應計劃》，盡管全年計劃供應總量在3240-3660公頃之間，較2023年增加30公頃，但實際供應量卻顯著減少。這意味著未來一段時間內，北京寫字樓市場的新增項目將有限，市場供應壓力有望得到緩解。

相關報告：智研咨詢發布的《中國北京寫字樓市場專項調研及投資方向研究報告》

四、行業現狀

2024年，北京寫字樓市場處于深度調整期，整體表現以“以價換量”為主旋律。2024年四季度，北京市甲級寫字樓有效凈租金為225元/平方米/月，同比下降24.50%；其空置率為18.3%，同比減少0.4個百分點。租金下行直接源于供需失衡：一方面，企業因經濟不確定性壓縮辦公成本，降本增效需求推動回歸自有物業或選擇乙級寫字樓；另一方面，過去五年（2019-2024年）北京寫字樓年均新增供應超100萬平方米，累積的供應壓力迫使業主通過大幅折讓吸引租戶。而四季度空置率環比三季度（18.1%）略有反彈，表明去化進程仍存波動。金融街因金融機構承租能力穩定，空置率維持在12%以下；而新興區域如麗澤、望京受互聯網企業退租影響，空置率突破25%。核心商圈（如CBD）雖空置率同比持平，但租金跌幅顯著，反映業主通過價格讓步維持入駐率。

五、重點企業經營情況

北京寫字樓市場競爭激烈，主要企業通過開發高品質項目、優化運營管理以及提供差異化服務等方式爭奪市場份額。國貿中心、華潤置地、北京城建投資發展股份有限公司等企業在市場中占據重要地位，憑借其核心區域的優質項目、品牌影響力和多元化的業務布局，保持較強的市場競爭力。

華潤置地有限公司是華潤集團旗下的地產業務旗艦，以“城市投資開發運營商”為戰略定位，業務涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店等多個領域。在北京，華潤置地深耕多年，打造了華潤大廈、華潤置地中心、華潤置地華北大區總部辦公區等多個標志性寫字樓項目，成為北京寫字樓市場的重要參與者。2024年，華潤置地開發銷售型業務營業收入為2372億元，同比增長11.83%；經營性不動產業務營業收入為232.96億元，同比增長4.80%。

大悅城控股集團股份有限公司是中糧集團旗下的地產投資和管理平臺，以“持有+銷售”雙輪驅動，穩健發展，致力于成為更具持續發展能力的城市美好生活創造者。在北京寫字樓市場，開發建設包括匯京雙子座大廈、中糧廣場、中糧·置地廣場、E_ZIKOO智慧谷、北京房山中糧健康科技園、海淀大悅信息科技園等寫字樓，展現了其強大的開發運營能力。2024年，大悅城商品房銷售及一級土地開發業務營業收入為283.86億元，同比下降2.27%；投資物業及相關服務業務營業收入為52.43億元，同比下降2.78%。

六、行業發展趨勢

1、市場需求變化與產業升級

北京寫字樓行業正面臨深刻的市場需求變化與產業升級趨勢。隨著經濟結構的調整和產業升級的加速，寫字樓市場的需求來源正在發生顯著變化。傳統行業如金融、制造業對寫字樓的需求逐漸趨于穩定，而新興行業如科技、互聯網、人工智能等則成為推動寫字樓需求增長的新動力。這些新興行業對辦公環境、配套設施和服務質量的要求更高，促使寫字樓開發商和運營商不斷提升項目品質和服務水平。同時，北京作為中國的首都和科技創新中心，正積極推動高端制造業、綠色經濟等新興產業的發展。這些產業的崛起將進一步帶動寫字樓市場的需求增長，尤其是對高品質、智能化寫字樓的需求將更加旺盛。未來，北京寫字樓市場將更加注重產業集聚效應，通過打造特色產業園區、引入龍頭企業等方式，吸引更多優質企業入駐，推動市場的持續繁榮。

2、政策環境與城市規劃

政策環境和城市規劃對北京寫字樓行業的發展具有深遠影響。近年來，北京市政府出臺了一系列政策措施，旨在優化土地供應、加強稅收優惠、推廣綠色建筑等，為寫字樓行業的健康發展提供了有力支持。例如，通過合理規劃土地用途、提高土地利用效率，政府有效緩解了寫字樓市場的供需矛盾；通過實施稅收優惠政策，降低了企業的運營成本，增強了市場的吸引力。此外，北京的城市規劃也在不斷優化和完善。隨著新興商務區的開發和交通網絡的完善，寫字樓市場的布局將更加合理和高效。未來，政府將繼續加大在城市規劃和基礎設施建設方面的投入，推動寫字樓行業與城市發展的深度融合。這將有助于提升寫字樓市場的整體競爭力，吸引更多國內外企業入駐北京。

3、技術創新與智能化發展

技術創新是推動北京寫字樓行業未來發展的關鍵因素之一。隨著智能辦公系統、綠色建筑技術、物聯網等技術的不斷發展和應用，寫字樓項目的智能化水平將不斷提升。這些技術的應用將有助于提高寫字樓的運營效率、降低運營成本、提升用戶體驗，從而增強寫字樓的市場競爭力。未來，北京寫字樓行業將更加注重智能化和綠色化發展。開發商和運營商將積極引入先進的智能辦公系統和綠色建筑技術，打造更加高效、環保、舒適的辦公環境。同時，隨著物聯網技術的普及和應用，寫字樓項目將實現更加智能化的管理和服務，為企業提供更加便捷、高效的辦公體驗。這將有助于推動北京寫字樓行業的持續創新和發展，滿足市場不斷變化的需求。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.njjkdl.com）發布的《中國北京寫字樓市場專項調研及投資方向研究報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。